美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕

二战结束至次贷危机前夕，美国房地产经历了长达60年的大牛市。1946-2006，美国房价持续上涨，是跑赢通货膨胀的少数资产之一。美国居民对于房价只涨不跌的预期，丝毫不亚于今天的我们，这也成了次贷危机的重大隐患。

2000年以后，房地产牛市走向泡沫，交易过热，房价暴涨，楼市泡沫越吹越大，终于在2008年全线破裂，引发次贷危机，进而升级为全球性的金融危机，至今余波犹在。用一句股市的话来说：美国楼市就是在自信中膨胀，在疯狂中灭亡的。

这也再次验证了那句话：没有什么东西可以涨到天上去。但是，如果你将这话说给2008年之前的美国人民听，估计没几个人愿意听。这种感觉，是不是有点熟悉？

美国房地产泡沫是如何形成的？

要说美国楼市泡沫的形成历史，需要先简单介绍一下美国房地产的制度。

美国房地产市场主要由三部分组成：一级市场，二级市场，抵押贷款保险

一级市场：银行或者抵押贷款发放公司，为购房者提供贷款。

二级市场：房利美、房地美购买银行或者抵押贷款公司的贷款合同，为这些抵押贷款机构释放资金，使得这些抵押贷款机构可以源源不断的获取资金，为购房者提供更多的贷款。

房地美、房利美购买的这些贷款合同怎么办呢？打包出售。两房将这些抵押贷款合同，按照期限、利率进行组合，加以包装，变成住房抵押贷款支持证券（MBS），再把“包装品”转手出售给共同基金、养老基金、保险公司、外国央行或者个人投资者。从而，房地美和房利美可以从市场获取源源不断的资金来源。

抵押贷款保险：

美国的房贷保险机构可以提供抵押贷款保险。房贷保险机构有政府性房贷保险机构和私营房贷保险机构。

FHA和VA是最主要的政府性房贷保险机构，其中FHA隶属于美国住房与城市发展部，是全球最大的房贷保险机构。

购房者如果购买了抵押贷款保险，就相当于获得了政府对房贷的担保，如果后期购房者还不起房贷、违约了，那么由保险机构弥补银行的损失。这样一来，银行提供的房贷就有了政府担保，购房者也可以因此获得更低的首付比例。这就为中低收入家庭加杠杆购房提供了可能，也成了次贷危机的根源。

政府对两房的隐形担保和贷款保险、两房的资产证券化、银行的疯狂房贷、居民的房价上涨预期、美联储的低利率政策，使得美国房地产从自信走向疯狂，房子，已经成了彻底的金融产品。

美联储加息——美国楼市从疯狂走向灭亡

2004-2006年，美联储连续加息17次，将联邦基金利率目标提高425个基点至5.25%，直接导致以浮动利率为主的次贷家庭月供大增、偿付困难，断供不可避免，次贷家庭大面积违约，或者抛售房产以偿还贷款，造成房价大幅下跌，房地产牛市终结。

次贷危机全面爆发，全球经济陷入金融危机

通过上面对美国房地产一级市场、二级市场、保险市场的介绍，我们可以发现，美国的房地产市场已经形成一个完整的闭环，基本上所有的金融机构和购房者都被捆绑在房子上。房子（房价）是闭环的中心，闭环上的参与者围绕房子运转。这里面任何一个环节掉线，都会导致整个闭环断裂，然后崩盘。

如果说是谁造成了次贷危机，那么所有的参与者都有关系，雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。美国政府的隐形担保、监管宽松，金融机构对高利润高风险的追逐，购房者对房价只涨不跌的预期，共同造就了房地产泡沫，最终雪崩的时候，所有的雪花都要为之买单。

历史不会简单重复，却总是压着相同的韵脚，人类在繁荣时期总是过度自信，在追逐利益的时候从来都很疯狂，而总是会忘记：从自信到膨胀，从疯狂到灭亡，也许只是一瞬间的事。